지난 편에서 2026년 종합부동산세에 대해서 다룬 적이 있었는데요.
(종합부동산세도 관심이 있으신 분들은 "2026 종합부동산세 계산기, 계산방법 ｜종부세 대상·세율·납부기간"을 같이 봐주세요)
정부는 지난 8월 3일 세제개편안을 발표했고, 그중에서도 가장 큰 관심을 받고 있는 부분이 부동산 세제입니다. 그래서 빠르게 개편될 보유세에 대해 다뤄보려고 합니다.
국회미래연구원이 지난 7월 22일 발표한 '자산 불평등과 보유세 중장기 개편 과제' 보고서에 따르면, 2024년 한국의 민간 보유 부동산 시가총액 대비 보유세 실효세율은 0.147%였습니다. 일본의 0.467%와 비교하면 약 3분의 1 수준으로, 부동산 자산 규모에 비해 실제로 내는 보유세가 상대적으로 적게 나타났습니다.
(출처 : 국회미래연구원 "자산 불평등과 보유세 중장기 개편 과제")
이런 논의가 이어지는 가운데 정부는 2026년 8월 3일 세제개편안을 발표했습니다.
그리고 이번 개편안에서 가장 관심을 끄는 부분 중 하나가 바로 부동산 보유세, 그중에서도 종합부동산세의 구조를 어떻게 바꿀 것인가입니다.
특히 이번 개편안은 단순히 세금을 일괄적으로 올리는 내용만 담고 있는 것이 아닙니다. 실제로 거주하는 1세대 1주택자의 부담을 완화하는 내용과 함께 비거주 1주택자와 다주택자, 고가주택 보유자의 부담을 조정하는 내용이 함께 담겨 있습니다.
이번 세제개편안에서 보유세와 관련해 가장 큰 변화가 예상되는 부분은 종합부동산세입니다. 따라서 이 글에서도 재산세 전체를 다시 설명하기보다는, 실제 제도 변화가 집중되는 종부세를 중심으로 지금부터 살펴보겠습니다
※ 이 글에서 설명하는 내용은 2026년 8월 3일 정부가 발표한 「2026년 세제개편안」을 기준으로 합니다. 아직 국회 심의 및 법률 개정 절차가 남아 있으므로 최종 확정 내용과 달라질 수 있습니다.
2026년 보유세 개편의 핵심은 무엇인가?
이번 개편을 한 문장으로 정리하면 저는 이렇게 설명하고 싶습니다.
"실거주 1주택은 보호하고, 비거주·다주택·초고가 주택은 보유 부담을 높이는 방향입니다."
현재 종부세는 기본적으로 보유 주택 수에 따라 세율을 달리 적용하는 구조입니다. 그런데 개편안에서는 이 구조를 단계적으로 바꿉니다.
쉽게 말하면, "집이 몇 채냐?"에서 "가지고 있는 주택의 가치가 얼마나 되느냐?"로 과세의 중심이 이동하는 것입니다. 여기에 실제 거주 여부까지 반영됩니다.
개편된 세금 어떻게 바뀌나?
1. 실거주 1주택자는 무엇이 달라지나?
이번 개편에서 가장 먼저 눈에 들어오는 부분입니다.
현재 요건을 충족한 1세대 1주택자는 종부세 기본공제 12억 원을 적용받았습니다.
하지만 개편안에서는 해당 주택에 실제 거주하는 1세대 1주택자의 기본공제가 12억 원에서 14억 원으로 확대됩니다.
따라서 공시가격이 14억 원 이하인 실거주 1주택자는 기본공제만 놓고 보면 종부세 부담이 줄어드는 효과를 볼 수 있습니다.
다만 여기서 한 가지 주의를 해야 합니다.
공정시장가액비율이 올라가고, 고가주택의 세율도 단계적으로 높아지기 때문에 같은 실거주 1주택자라고 해도 초고가 1주택자와 같은 기준으로 보면 안 된다는 이야기입니다.
정부도 시가 약 20~30억 원 수준의 실거주 1주택자는 부담이 줄어드는 방향으로 설명하고 있지만, 고가 주택으로 갈수록 세율 인상 효과가 커질 수 있다고 보고 있습니다.
2. 비거주 1주택자는 왜 세금이 늘어나나?
현재는 1세대 1주택자라면 해당 주택 거주 여부와 상관없이 기본적으로 12억 원의 공제를 적용받았습니다.
하지만 이번 개편안에서는 거주 여부를 기준으로 차등화합니다.
| 구분 | 현재 | 개편안 |
|---|---|---|
| 실거주 1주택 | 12억 원 | 14억 원 |
| 비거주 1주택 | 12억 원 | 9억 원 |
즉, 살고 있는 집은 공제를 확대하고, 보유하고 있지만 거주하지 않는 집은 공제를 축소하는 구조입니다.
예를 들어 공시가격이 15억 원인 주택이 있다고 가정해 보겠습니다.
✅ 실거주 1주택자
15억 원 - 14억 원 = 1억 원
여기에 공정시장가액비율 70%를 적용하면 과세표준은 단순 계산상 7,000만 원입니다.
✅ 비거주 1주택자
15억 원 - 9억 원 = 6억 원
여기에 70%를 적용하면 단순 계산상 4억 2천만 원입니다.
같은 15억 원짜리 집이라도 실제로 거주하느냐에 따라 종부세 과세표준의 출발점부터 크게 달라진다는 이야기입니다.
물론 실제 세액은 재산세 공제, 세액공제, 세부담 상한 등 여러 요소가 반영되므로 위 계산만으로 실제 납부세액을 판단해서는 안 됩니다.
✅ 다주택자는 어떻게 바뀌나?
다주택자는 더 복잡해집니다.
현재 다주택자의 주택분 종부세 기본공제는 9억 원입니다. 개편안에서는 다주택자의 기본공제 방식을 ‘기본공제 4억 원 + 거주주택 비중에 따른 추가공제 최대 5억 원’ 구조로 변경할 예정입니다.
즉 기존 9억 원 중 4억 원은 기본적으로 적용하고 나머지 5억 원은 전체 주택가액에서 거주주택이 차지하는 비중에 따라 공제하는 방식입니다.
쉽게 말하면 집을 여러 채 가지고 있더라도 실제 거주하는 주택이 있다면 일정 부분 공제를 인정하지만, 투자 목적의 비거주 주택을 많이 보유할수록 공제 혜택은 줄어드는 구조입니다.
예를 들어 주택 3채의 공시가격이 모두 동일하고 그중 한 채에 거주한다면 거주주택 비중은 3분의 1입니다. 이 경우 추가 공제는 5억 원 × 1/3 수준으로 계산되는 구조가 됩니다.
따라서 다주택자에게는 단순히 '9억 원 공제'라고 생각하면 안 되고 거주주택의 비중까지 확인해야 합니다.
(※ 출처: 기획재정부 「2026년 세제개편안」 및 「문답자료」, 종합부동산세 기본공제 개편안)
종부세 공정시장가액비율은 어떻게 달라지나?
이 부분도 반드시 기억해야 합니다.
지난 종부세 편에서 이야기했듯이 종부세 공정시장가액비율은 60%입니다. 이번 개편안에서는 이 비율을 단계적으로 올립니다.
| 구분 | 2026년 | 2027년 | 2028년 이후 |
|---|---|---|---|
| 1세대 1주택 | 60% | 70% | 70% |
| 지방 1·2주택 | 60% | 70% | 70% |
| 3주택 이상·조정대상지역 등 | 60% | 70% | 80% |
(※출처 : 기획재정부 「2026년 세제개편안」)
공정시장가액비율은 공시가격에서 기본공제를 뺀 금액에 적용해 종부세 과세표준을 계산할 때 사용합니다.
비율이 높아지면 같은 공시가격이라도 과세표준이 커질 수 있습니다. 따라서 세율이 그대로라고 하더라도 공정시장가액비율이 올라가면 과세표준이 증가할 수 있습니다.
2028년부터 종부세 세율도 바뀝니다
이번 개편의 가장 큰 변화 중 하나입니다.
현재 종부세는 일정 과세표준 구간에서 1·2주택자와 3주택 이상 보유자의 세율이 다릅니다. 개편안은 이 주택 수에 따른 차등세율을 단계적으로 없애고, 2028년부터 주택 수에 따른 차등세율을 없애고, 과세표준 구간에 따라 세율을 적용하는 방식으로 바뀔 예정입니다.
2028년부터 적용될 예정인 종부세율은 다음과 같습니다.
| 과세표준 | 2028년 세율 |
|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% |
| 3억 원 초과 ~ 6억 원 이하 | 0.7% |
| 6억 원 초과 ~ 12억 원 이하 | 1.3% |
| 12억 원 초과 ~ 25억 원 이하 | 2.0% |
| 25억 원 초과 ~ 50억 원 이하 | 3.0% |
| 50억 원 초과 ~ 94억 원 이하 | 4.0% |
| 94억 원 초과 | 5.0% |
(※출처 : 기획재정부 "2026년 세재개편안" 종합부동산세 세율 개편안)
특히 과세표준 12억 원을 넘어가는 고가주택 구간에서 변화가 큽니다.
예를 들어 현재 1·2주택자의 12억~25억 원 구간 세율은 1.3%지만, 2028년에는 2.0%가 적용되는 구조입니다. 반대로 3주택 이상에 적용되던 고율 세율은 주택 수와 관계없이 모든 주택에 일괄 적용되는 구조로 바뀝니다.
따라서 앞으로는 주택 수뿐 아니라 주택가액과 과세표준을 함께 봐야 합니다.
1세대 1주택 세액공제도 '보유'에서 '거주' 중심으로
지난번 종부세 글에서 설명했던 내용 가운데 하나가 바로 1세대 1주택자의 고령자·장기보유 세액공제였습니다. 현재는 연령과 보유기간에 따라 최대 80%까지 세액공제를 받을 수 있습니다.
하지만 이번 개편에서는 방향이 달라집니다. 핵심은 보유기간에서 거주기간으로 중심이 바뀐다는 것입니다.
오래 가지고 있었다는 사실만으로 공제를 크게 받는 구조에서, 실제로 얼마나 거주했는지를 더 중요하게 보는 방식으로 바뀌는 것입니다. 2027년에는 과도기적으로 보유기간 공제와 거주기간 공제 중 유리한 방식을 선택할 수 있도록 하고, 2028년부터는 거주기간을 중심으로 공제를 적용하는 방향입니다.
또한 세액공제 금액에도 한도가 새롭게 생깁니다.
2027년 : 최대 800만 원 / 2028년 : 최대 600만 원입니다.
즉 예전처럼 단순히 "15년 이상 오래 보유했으니 최대 공제를 받겠지"라고 생각해서는 안 됩니다. 앞으로는 얼마나 오래 가지고 있었느냐보다 얼마나 오래 거주했느냐가 중요해집니다.
(※출처 : 기획재정부 "2026년 세재개편안" 종합부동산세 세액공제 개편안)
세부담 상한도 150%에서 200%로
세금이 갑자기 크게 늘어나는 것을 막기 위해 종부세에는 세부담 상한이라는 장치가 있습니다. 현재는 전년도 보유세 상당액의 150%를 초과하지 않도록 하고 있습니다.
개편안에서는 이 상한을 200%로 올립니다. 쉽게 말하면 전년도에 비해 세금이 급격하게 증가하더라도 일정 수준 이상은 제한하는 장치가 지금보다 완화되는 것입니다.
따라서 이번 개편에서는
- 기본공제 변화
- 공정시장가액비율 인상
- 세율 변화
- 세액공제 방식 변화
- 세부담 상한 변화
를 모두 함께 봐야 합니다. 하나만 보고 "세금이 줄었다" 또는 "세금이 늘었다"고 판단하면 실제 결과와 달라질 수 있습니다.
[출처 참고]
그래서 누가 세금을 더 내고, 누가 줄어드나?
이번 개편을 복잡하게 생각하지 않고 크게 나누어 보면 다음과 같습니다.
🟢 부담이 줄어들 가능성이 큰 경우
① 실거주 1세대 1주택자
기본공제가 12억 원에서 14억 원으로 확대됩니다. 특히 시가 약 20억~30억 원 수준의 실거주 1주택은 개편으로 종부세 부담이 감소할 가능성이 있습니다.
🟡 주의해서 봐야 하는 경우
② 고가 1주택자
1주택자라고 해서 모두 세금이 줄어드는 것은 아닙니다. 주택가격이 높아지면 공정시장가액비율과 세율 인상의 영향이 커질 수 있습니다. 특히 2028년부터는 고가 과세표준 구간의 세율이 크게 높아집니다.
🔴 부담이 커질 가능성이 큰 경우
③ 비거주 1주택자
기본공제가 12억 원에서 9억 원으로 축소됩니다.
④ 다주택자
기본공제 구조가 축소되고 거주주택 비중에 따라 공제가 달라집니다. 또한 공정시장가액비율도 단계적으로 올라갑니다.
⑤ 초고가 주택 보유자
1주택이라 하더라도 2028년부터 주택가액 기준으로 세율이 적용되기 때문에 고가주택일수록 세율 인상 영향을 받을 수 있습니다.
자주 묻는 질문
공정시장가액비율이 올라가면 재산세도 같이 오르나요?
세제개편안은 지금 바로 적용되나요?
그러면 2026년에 내는 종부세가 바뀌나요?
🐴 루키의 이야기
요즘 뉴스에서 가장 많이 다루는 정책 뉴스들 중에 보유세 개편안에 대한 이야기가 가장 많이 나오는 것 같아요. 그만큼 많은 사람들이 관심을 가지고 보고 있다는 이야기일 텐데요.
주택 관련 정책은 정권이나 정책 방향에 따라 변화가 큰 편이라 다들 고민이 많으실 거라 생각됩니다. 물론 어떤 게 맞다고 단정 지을 수 있는 문제는 아니겠지만, 여기서 가장 중요한 것은 나의 상황을 명확하게 파악하고 그에 맞는 정책을 정확하게 숙지해서 나만의 기준을 세우는 것이라고 생각합니다.
앞으로도 정책은 더 세분화되고 정밀화될 것이라는 것은 누구도 부정할 순 없을 겁니다. 그렇기 때문에 지금 내 상황이 어떤지 정확하게 파악하는 것이 가장 중요한 일이 될 거라 생각합니다.
세금이 바뀐다고 막연하게 겁을 먹기보다는 나에게 어떻게 적용이 되고 어떻게 변하는가를 정확하게 알아보고 그에 맞는 대응을 하기 위해 준비를 하는 것이 가장 현명한 대처가 될 겁니다.
이번 보유세 개편안도 어렵게만 생각하지 마시고, 내 상황에 맞춰 하나씩 살펴보셨으면 좋겠습니다.
오늘도 루키와 함께 정책을 제대로 알아가는 시간이 되셨기를 바랍니다.😊
함께 보면 좋은 글
1. 기획재정부 「2026년 세제개편안」 및 「문답자료」
세제개편안 원문과 세부 문답자료(Q&A)는 기획재정부 공식 홈페이지에서 확인하실 수 있습니다.
• 기획재정부 메인 홈페이지: https://www.moef.go.kr
• 확인 경로: 홈페이지 상단의 [뉴스] → [보도자료] 메뉴나 [정책] → [한 눈에 보는 정책] → [2026년 세제개편안]
2. 국세청 「종합부동산세」
현행 종합부동산세 과세체계와 기본공제, 세액 계산 구조 등 안내는 국세청 홈페이지에서 제공합니다.
• 국세청 종합부동산세 세법 안내: 바로가기 링크
3. 국회미래연구원 「자산 불평등과 보유세 중장기 개편 과제」 (2026.07.22.)
우리나라의 보유세 실효부담, 조세집중도 및 향후 개편 시나리오 분석 등을 다룬 연구 자료입니다.
• 연구보고서 원문 다운로드: https://nafi.re.kr/home/kor/board.do?menuPos=6&act=detail&idx=4317
• 관련 보도자료: https://www.nafi.re.kr/home/kor/board.do?menuPos=27&act=detail&idx=4319
※ 세법과 세제개편안은 국회 심의 및 법률 개정 과정에서 내용이 달라질 수 있으므로, 실제 세금 납부 전에는 관계기관의 최신 안내를 확인하시기 바랍니다.
본 글은 2026년 8월 현재 공개된 정부의 세제개편안과 관련 자료를 바탕으로 작성한 정보성 콘텐츠입니다.
본문의 개편 내용과 계산 예시는 제도의 이해를 돕기 위한 것으로, 실제 세액은 개인의 주택 수·공시가격·거주 여부·공제 요건 등에 따라 달라질 수 있습니다.
또한 세제개편안은 향후 국회 심의 및 법률 개정 과정에서 변경될 수 있으므로, 실제 세금 신고·납부 전에는 국세청 및 관계기관의 최신 안내를 확인하시기 바랍니다.
루키 (Rookie)
정책·세제 콘텐츠 크리에이터
어려운 부동산 세제와 정부 정책을 실무자 시각에서 알기 쉽게 분석하고 전달합니다. 공식 통계와 보도자료를 바탕으로 나만의 기준을 세울 수 있는 정확한 정보를 연구합니다.
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